Finanças em linguagem humana. / Cap Rate — Taxa de Capitalização
FIICap Rate — Taxa de Capitalização
Relação entre a receita operacional líquida (NOI) de um imóvel (ou portfólio) e seu valor de mercado ou de aquisição.
O que é
O cap rate (capitalization rate) divide a receita operacional líquida anual — NOI, sigla em inglês para Net Operating Income, tipicamente aluguéis e outras receitas do imóvel menos despesas operacionais atribuíveis a ele, antes de financiamento, apurada por competência ou de forma normalizada conforme a metodologia — pelo valor do imóvel. Fala-se em cap rate de entrada quando o valor usado é o preço pago na aquisição, cap rate corrente quando é o valor de mercado atual, e cap rate de saída quando é uma premissa pra estimar um valor de venda futuro. É um conceito do mercado imobiliário em geral, aplicável tanto a um imóvel individual quanto ao portfólio de um fundo imobiliário. O Lume Educa não calcula cap rate para nenhum FII hoje.
Como interpretar
Cap rate é usado principalmente para comparar o NOI de diferentes imóveis ou portfólios em relação ao seu valor, ou para estimar o valor de um imóvel a partir de sua receita esperada — não é uma medida de retorno total do investimento, já que não considera valorização do imóvel, financiamento nem tributos do investidor. Segmentos imobiliários diferentes (galpões logísticos, lajes corporativas, shoppings) tendem a negociar historicamente com cap rates médios diferentes, refletindo entre outros fatores o risco percebido, o crescimento esperado de receita e a liquidez de cada segmento.
Armadilhas comuns
Cap rate não considera a forma como o imóvel foi financiado nem despesas de capital futuras (reformas, manutenções maiores) — dois imóveis com o mesmo cap rate hoje podem ter necessidades de investimento futuro bem diferentes. Também depende de qual valor está sendo usado no denominador (custo de aquisição histórico, valor de mercado atual ou uma premissa de valor futuro) e de qual critério foi usado pra apurar o NOI — comparações sem checar essas duas escolhas podem levar a conclusões erradas.
Este artigo explica um conceito de mercado e como o Lume Educa o calcula. Não é recomendação de compra ou venda de nenhum ativo.